Частният случай на Николай Лалов и възможните решения

Как да потърсим правата си, когато сме дали под наем имот и имаме проблеми и спорове с наемателя? Колко дълго може да продължи една съдебна процедура при такъв казус? Може ли имот даден под наем да бъде преотдаден на трето лице?

Известният български диригент Николай Лалов, който живее и работи в Лисабон, Португалия е отдал собствен апартамент под наем на юридическо лице. В "Законът и Темида" той разказва за казуса. Преди 12 години закупува със съпругата си апартамент на ул.“ Иван Вазов“ с идеята, когато се върне в България да има удобно и хубаво жилище в центъра на София.

„Моята тъща беше упълномощена от нас да подпише договор  за наем с адвокатска фирма в която г-н Велинов е собственик и съсобственик  г-н Герджиков  те изявиха желание да поемат този апартамент. Предложиха на моята тъща да направят договор. Прегледахме договора, но аз съм музикант и нищо не разбирам нищо от тези неща.  Смятахме, че  тези хора ще направят така, че договорът да бъде в полза и на двете страни. Срокът бе за 5 години. Там имаше един процент за подобряване на наема.  Бяхме информирани, че в първите месеци ще бъде извършен ремонт за нуждите на офиса и неговата стойност ще бъде приспадната от наема. Ремонтът продължи повече от уговореното и през тези 5 месеца ние не получавахме наем.

По-късно, беше направен ремонт на банята, който ние отделно заплатихме, отново чрез неплатен наем. Проблемите започнаха, когато след петата година се отказа да се направи една  актуализация. След което аз разбрах, че трябва да си потърся помощ от адвокат и разбрах, че вписания процент в договора просто не съществува и е измислен. Адвокат Антонов започна битка за актуализиране или освобождаването на апартамента. По неговите думи, договорът подписан от моята тъща вече не беше валиден, тъй като тя междувременно беше починала. Въпреки това, той ни посъветва да не се води съдебно дело, което може да се проточи с години, а да се договорим за по-висок наем и да изчакаме изтичането на петата година.

Междувременно започнахме съдебен процес за освобождаване на апартамента. Една година по-късно, Районният съд издаде решение по друга наша молба за незабавно освобождаване на апартамента и съдебен изпълнител насрочи дата за предаването му. Установи се, чрез указания натиск от наемателите върху съдебния изпълнител, че фирмата има задължения, (вероятно апартамента е бил преотдаден под наем)  и са подадени 3 жалби до Градския съд срещу незабавното освобождаване и предаването на апартамента.

Въпреки, оказания натиск, Съдебния изпълнител издаде заповед за влизане в апартамента, който междувременно беше разбит и оставен дори без входна врата, която беше платена от нас при ремонта. Преди седмица в началото на август, след пристигането ни в София, бяхме уведомени, че една от жалбите подадена от тях е удовлетворена и, че фирмата може да се върне в апартамента. При това в апартамент, без договор и при година неплащане на свободен наем и при вписано право в договора за получаване обратно на жилището след неговото изтичане. В момента, апартаментът е за ремонт, има дело заведено от нас и използвайки факта, че то ще се води няколко години, сме поставени в тази безизходица“, разказва Николай Лалов.

За диригента времето е лимитирано и трябва да се започне ремонт. Ето и неговото предложение: "Предложих, нещо което е доста изгодно според мен. Ние искаме да се откажем от съдебните дела, които водим. Освен това те не са плащали в продължение на една година свободен наем, защото договорът е приключил“.

И допълва, че в момента има неплатени сметки за парно в размер на  около 750 лева. Освен сметките, които е платил Николай Лалов, той е  прехвърлил  партидите на водата, ток е парно.

"Не съм съгласен с г-н Велинов. Не аз изисках това покачване на наема от 300 на 400 евро. Те предложиха, че могат да качат наема до 400 евро при условие, че ние се съгласим да удължим срока на договора за по-голям период от време“, допълва музикантът.

В коментар по казуса  прави проф. Таня Йосифова - експерт по гражданско и търговско право, коментира: 

"Мотивите на Съда са свързани с допустимостта на съдебното производство. А относно установяване на изискуемостта на вземанията, а не и възможността установяване на не претендирано непарично вземане, каквото е искането за връщането на наетият имот. Тук Съдът е подходил съвсем формално, за да постанови това определение с което се отменя разпореждането за незабавно изпълнение, което е постановено по гражданското дело от Софийски районен съд. Необходимо е да се предяви иск за опразване на помещението по чл.310, ал.1, т.2 от Гражданския процесуален кодекс, което производство по реда на бързото производство. В това производство не могат да се предявяват насрещни искове, да се привличат трети лица и да се предявяват искове срещу тях. Целта е наистина да се предаде владението в рамките на това по-бързо производство, защото съда трябва да обяви решението си, заедно с мотивите в двуседмичен срок след заседанието в което е приключило разглеждането на делото. Относно пренаемането в Закона за задълженията и договорите чл.234, ал.1 дава възможност, ако не е уговорено противното, т.е. ако в самия договор не е забранено самото пренаемане, защото в някои договори се включва такава клауза. Наемателят може да пренаеме части от наетата вещ без съгласието на наемодателя, но на практика се пренаема целия имот или вещ".

Ето и гледната точка на другата страна - представител на юридическото лице – адв. Асен Велинов:

„Когато подписахме договора за наем ние поискахме гратисен период за сметка на ремонта, който се оказа доста скъп. Поискахме част от инвестицията, която не можем да си върнем да бъде за сметка на наема. Господин Лалов отказа, като не прави разлика, че месеците в които тече ремонтът и ние реално не ползваме имота да не плащаме наем. Имаше три месеца гратисен период в които не плащахме наем преди 12 години, който беше от 300 евро тогава, а инвестицията в имота е стотина пъти повече. Той категорично отказа всяко подобрение, което направим да бъде за негова сметка. Тук говорим само за подобренията, които трайно ще останат в имота. Частният съдебен изпълнител е съставил протокол за въвода във владение и там пише, че има входна врата, която се затваря и пише състоянието на имота. Той отказа да плати, това което ще остане при него и нормално ние взехме входната врата. Подписаният с г-н Лалов договор беше за 5 плюс 5 години. След като изтече 6-ата година той ни покани на една среща и ние се съгласихме с предложения от него по-висок наем. Поискахме гаранция, че ще стоим съответния период от време, защото инвестицията, която сме направили и по-високият наем предполагат удължаване на срока на договора, но той отказа. Когато изтече 10-ата година г-н Лалов ни изпрати нотариална покана, която за мен като адвокат е незаконосъобразна. И започнаха съдебните дела. В момента г-н Лалов води четири дела срещу нас без да седне на масата на преговорите и да договори нашето изнасяне от имота. В чл. 236, ал.2 от Закона за задълженията и договорите  пиши изрично, че ако наемателят продължи ползването въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетения и трябва да спазва предените в договора клаузи".

Чуйте целия разговор в звуковия файл.