В годы бума торговли недвижимостью в период 2006-2008 гг., многие англичане, скандинавы и россияне закупили отпускную недвижимость в Болгарии, причем интерес со стороны граждан Украины и России сохранился и дальше.

Назвать точное число иностранных граждан, которые приобрели недвижимость в Болгарии трудно. Причиной тому факт, что часть из них из-за указанного в конституции запрета на приобретение земельных участков на болгарской территории до 2014-го года реализовали свои сделки при помощи специальных фирм, да и для остальных, по причине несоблюдения основных критериев ее занесения, нет полной информации в Имущественном реестре.

Повышенный интерес иностранных граждан к подобному типу недвижимости привел к строительству множества новых курортных комплексов, в основном на южной части болгарского побережья Черного моря и в районах горнолыжных курортов. Нередко недвижимость, в основном – квартиры, а реже дачные дома, покупались на «зеленом поле», то есть, на уровне проекта или в начальной фазе строительства. Это заметно понижало ее цену, так как путем сделки покупатели обеспечивали инвесторам значительную часть необходимого им капитала. Нотариальное оформление контрактов, однако, происходило уже после завершения строительства. В период 2007-2008 гг. подобная схема широко применялась также в Софии и других крупных городах при строительстве жилых комплексов закрытого типа, причем интерес к ней проявляли не только зарубежные, но и болгарские покупатели.

По данным Национального института статистики, на доли торговых операций недвижимостью за период с 2006-2014 гг., приходилось в среднем около 10 % от ВВП. Недавно из Национального агентства по доходам пожаловались, что госказна терпит убытки из-за несоблюдения законодательства. Речь идет о том, что при подписании контрактов по продаже недвижимости в них вместо реальной рыночной цены указывалась налоговая оценка, которая значительно ниже. В результате, по мнению экспертов агентства, с начала строительного бума до сих пор, государства терпит ежегодно средний убыток в около 200 млн евро. Нет, однако, пояснений, на чем именно основаны данные расчеты. Своим мнением по вопросу поделился перед репортером «Радио Болгария» эксперт Национального агентства по доходам Росен Бычваров.

«Если при определении размера налога на продажу, который продавец обязан внести в казну, указана цена, отличная от рыночной, существует юридическая возможность объявления сделки недействительной. И хотя кажется соблазнительным сэкономить примерно 500 евро на нотариальный сбор, то существует значительный риск потерять не только полученную сумму, но и саму недвижимость», - утверждает эксперт.

Если, однако, налоговая оценка выше рыночной цены, а такие случаи, по мнению риэлторов, есть в небольших поселках, то все причитающиеся налоги и сборы вычисляются на основе налоговой оценки. Оценщики утверждают, что определить справедливо рыночную цену возможно не всегда. Часть проблем вызвана неполным Имущественным реестром и лишь частично изготовленным кадастром. Сергей Машиях - директор одной из ведущих фирм в определении рыночных оценок, назвал инициативу Агентства по доходам шагом в правильном направлении. Он, однако, также указал на некоторые трудности при определении оценки недвижимости.

«Существенной проблемой является отсутствие точной информации о реально заключенных сделках, которая была бы публичной и надежной. Обычно оценщики пользуются информацией о ценах, по которым заключены реальные сделки риэлтерскими конторами, входящими в группу их фирмы. Другая проблема состоит в том, что общая информация о реально заключенных сделках не применима к каждой отдельной недвижимости. Так, например, в столичном жилом районе „Младост“, цены, по которым заключены реальные сделки, варьируют от 500 до 1000 евро за квадратный метр». 

Сергей Машиях уточнил, что подобные различия обусловлены разными факторами, среди которых состояние недвижимости, ее расположение, этаж, квадратура, тип строительства и так далее. К тому же, в случае судебного разбирательства оценка недвижимости возлагается не на фирмы, реально развивающие эту деятельность, а на судебных экспертов, зарегистрированных при соответствующем суде. По мнению Сергея Машияха, проблема в том, что, с одной стороны, эти эксперты не располагают достаточно надежной информацией о подлинном состоянии рынка, а с другой – контроль над их деятельностью весьма занижен в отличие от экспертов, работающих в агентствах по определению рыночной оценки, которые обязаны защитить свою правоспособность в Палате оценщиков.

Перевод Вили Балтаджияна